כל מה שחשוב לדעת על מחזור משכנתא
משכנתא הינה ההלוואה הגדולה ביותר שאי פעם ניקח , במסגרת רכישת הבית שהיא העיסקה הגדולה שנעשה במהלך חיינו. חשוב לזכור שהמשכנתא היא לא גזירת גורל למשך כל החיים , אפשר ורצוי לבדוק את העלות שלה מידי פעם לפעם ,זה עשוי להשתלם מאוד
מחזור משכנתא – מה זה בעצם אומר?
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו מחליפים את המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה בתנאים שונים. מדובר בהזדמנות לשנות את מסלול ההלוואה או לשפר את התנאים הכלכליים בהתאם למצב בשוק. בפועל, מחזור משכנתא יכול לכלול שני שינויים מרכזיים:
- המרת מסלול המשכנתא למסלול אחר.
- שינוי תנאי המסלול הקיים – קיצור או הארכת התקופה, או שינוי בריבית.
סוגי מחזורי משכנתא:
- מחזור פנימי – ביצוע מחזור משכנתא במסגרת הבנק שבו מתנהלת המשכנתא הנוכחית. כלומר, שינוי התנאים מבלי להחליף את הבנק.
- מחזור חיצוני – מעבר של המשכנתא לבנק אחר בנוסף לשינוי תנאי ההלוואה, מה שעשוי לאפשר קבלת הצעות טובות יותר.
כמה זה עולה ?
עמלות פירעון מוקדם במסגרת מחזור משכנתא
בעת מחזור המשכנתא מבוצע פירעון מוקדם של ההלוואה הקיימת, ולכן יש לקחת בחשבון גם את עלויות עמלות הפירעון המוקדם, שנקבעות לפי צו הבנקאות. עמלות אלו כוללות לעיתים עמלת הפרשי היוון, שהיא למעשה הפסד כלכלי שמחושב כאשר שיעור הריבית הממוצעת במשק נמוך מהריבית בהלוואה המקורית. חישוב עמלה זו מתעדכן על פי פרסום הריבית הממוצעת ומתבצע בהתאם לנוסחה שאושרה על ידי המפקח על הבנקים.
מחזור משכנתא מבוצע לרוב במקרים הבאים:
- ירידת ריביות בשוק המשכנתאות: כאשר יש ירידה בריביות, כמו ריבית בנק ישראל או ריבית הפריים, כדאי לבדוק אם התנאים הקיימים במשכנתא שלכם עדיין משקפים את המצב הנוכחי. אם לא, ייתכן שאתם משלמים ריבית גבוהה ממה שניתן להשיג כיום, ודרך מחזור תוכלו להפחית את העלויות – ממש כמו במקרים של ירידות משמעותיות במחירי שירותים אחרים לאורך השנים.
- צורך בשינוי בהחזר החודשי: במידה ויש צורך להגדיל את ההחזר החודשי, למשל לאחר עלייה בהכנסות, מחזור יכול לאפשר לכם לקצר את תקופת המשכנתא ולחסוך כסף. מצד שני, אם ההחזרים החודשיים מכבידים עליכם, מחזור יכול לאפשר הפחתה בתשלום החודשי והארכת התקופה, כך שתוכלו לעמוד בהחזרים בנוחות רבה יותר.
- החזר חלק מהמשכנתא: אם יש ברשותכם סכום כסף משמעותי שברצונכם להחזיר למשכנתא, כדאי לשקול מחזור. כך תוכלו להפחית את סכום המשכנתא הנותר ולשקול שינוי במסלול, בהחזר החודשי או בתקופת המשכנתא.
כיצד בודקים אם מחזור משתלם?
כדי לבחון אם מחזור אכן כדאי, יש להוציא מהבנק דו"ח יתרות עדכני שכולל את פירוט המסלולים, התקופות, שיעורי הריבית, ההחזר החודשי ועמלות פירעון מוקדם אם קיימות.
כאשר אתם מתכננים למחזר את המשכנתא לטובתכם, יש להכין מספר מסמכים חיוניים להגשת הבקשה. חברת מחזור המשכנתא תדרוש את הפריטים הבאים:
- תעודת זהות וספח של כל הלווים: עליכם לצלם את התעודה והספח (כולל סעיף הילדים במידה ויש) ולהציגו. במקרה של רווקים, יש לצלם גם את הספח הריק.
- פירוט תנועות בחשבון עובר ושב: יש לספק פירוט תנועות מ-3 חודשים קודמים עבור כל חשבון הקשור לרכישת הנכס.
- פירוט הכנסה: שכירים נדרשים להציג תלושי שכר של 3 חודשים אחרונים, ואילו עצמאים יידרשו להציג אישור רו"ח לשנה הנוכחית ושומת מס לשנה הקודמת.
- נסח טאבו של הנכס: יש להציג נסח טאבו שבו אתם רשומים כנכס. במידה ויש הערכת שמאי, יש לצרפה.
- פירוט הלוואות עו"ש: אם קיימות הלוואות עו"ש, יש להציג פרטים על תשלומיהן.
- הכנסות נוספות: יש לציין כל הכנסה נוספת (כגון הכנסה משכירות).
- דו"ח תשלומי משכנתא: דו"ח זה יציג את התשלומים שהועברו בשנתיים האחרונות ויאפשר לבחון את התנהלות התשלומים שלכם.
שלבים בתהליך מחזור המשכנתא ועלויות
אם החלטתם למחזר את המשכנתא, זכרו כי מדובר בתהליך עם עלויות ודרישות בירוקרטיות, במיוחד אם מחליפים בנק:
- פתיחת תיק משכנתא: בכל מקרה נדרשת פתיחת תיק בתשלום עמלת פתיחה של 0.25% מגובה ההלוואה. חלק מהבנקים עשויים להציע הנחה.
- שמאות חדשה: נחוצה רק בעת מעבר לבנק חדש, ותעלה כ-2,000-600 ש"ח.
- אישור הבנק הישן לרישום הערת אזהרה: בעת מעבר בנק, הבנק החדש ידרוש הערת אזהרה לטובתו, באישור הבנק הישן. עלות רישום ההערה היא כ-200-250 ש"ח.
- עדכון ביטוחי משכנתא: עליכם לעדכן את פוליסות הביטוח בהתאם למשכנתא המחודשת.
- עלות יועץ משכנתאות: אם נעזרתם ביועץ, יש להוסיף את שכרו לעלויות.
לסיכום, התהליך פשוט יותר אם נשארים בבנק המקורי, אך במקרה שהבנק החדש מציע תנאים טובים יותר – כדאי לשקול לעבור ולהשקיע במאמצים ובעלויות הנדרשות כדי לחסוך בטווח הארוך.
