שלב 2 – התאמת מסלולים
📝 המסלולים להשוואה – אפשר לסמן יותר מאחד
• אין הון עצמי מוקפא
• אין יתרת ירושה
איך המחשבון עובד
בתי דיור מוגן מציעים בדרך כלל שני סוגי מסלולים: שכירות חודשית מלאה בלי פיקדון, או פיקדון גדול שנשחק בכל שנה, ובתמורה דמי אחזקה נמוכים יותר. המחשבון משווה עד שלושה מסלולים באותו בית לאורך אותה תקופה. העלות בכל מסלול כוללת את התשלום החודשי, את שחיקת הפיקדון ואת התשואה שהפיקדון לא מרוויח, פחות ההכנסה מהשכרת הדירה שמפנים.
בדקנו את המחשבון
חישבנו ידנית את תרחיש ברירת המחדל: גבר בן 75, בריא, הכנסה של 5,000 ₪ בחודש מהשכרת הדירה, תשואה חלופית של 7% ואינפלציה של 2.5%. שלושה מסלולים לפי הצעה לדוגמה: שכירות של 30,000 ₪ בחודש; פיקדון של 1,837,000 ₪ שנשחק 10% בשנה במשך 10 שנים; פיקדון של 3,176,000 ₪ שנשחק 3.5% בשנה במשך 14 שנים, ובשני מסלולי הפיקדון דמי אחזקה של 11,437 ₪. כל שורה יצאה מדויקת ב-100%, עד רמת השקל הבודד.
| שורה | החישוב | חישוב ידני | המחשבון |
|---|---|---|---|
| אופק החישוב | גיל תכנון 85 ועוד 2 שנים למצב בריא, פחות גיל 75 | 12 שנים | 12 שנים ✓ |
| שכירות, חודש ראשון | 30,000 פחות 5,000 שכירות | 25,000 ₪ | 25,000 ₪ ✓ |
| פיקדון 1, חודש ראשון | 11,437 + שחיקה 15,308 + תשואה שלא נצברת 1,837,000 × (7% פחות 2.5%) ÷ 12 = 6,889, פחות 5,000 | 28,634 ₪ | 28,634 ₪ ✓ |
| פיקדון 2, חודש ראשון | 11,437 + שחיקה 9,263 + תשואה שלא נצברת 11,910, פחות 5,000 | 27,610 ₪ | 27,610 ₪ ✓ |
| יתרה ליורשים, פיקדון 2, אחרי 12 שנים | 3,176,000 × (1 פחות 3.5% × 12) × 1.025 בחזקת 12 | 2,477,393 ₪ | 2,477,393 ₪ ✓ |
השכירות שמשולמת לבית ודמי האחזקה עולים במחשבון עם המדד בכל שנה, וכך גם ההכנסה מהשכרת הדירה. הפיקדון עצמו מוחזר צמוד למדד, לפי חוק הדיור המוגן.
איך משתמשים במחשבון
- הפרופיל. גיל, מין ומצב בריאותי. מהם נקבע אופק החישוב, לפי גיל תכנון ומקדם מצב.
- המסלולים. לכל מסלול: התשלום החודשי, ובמסלולי הפיקדון גם סכום הפיקדון, אחוז השחיקה בשנה ומספר שנות השחיקה.
- הכנסות ומימון. הכנסה מהשכרת הדירה, חיסכון בהוצאות, ומאיפה יגיעו הפיקדון והתשלום החודשי.
- התוצאה. העלות המצטברת בכל מסלול, היתרה ליורשים, ובאיזו שנה מסלול אחד נעשה זול מאחר.
איך זה מחושב
אופק החישוב: גיל תכנון של 85 לגבר ו-88 לאישה, ועוד מקדם לפי מצב הבריאות, ולפחות 20 שנה לגרף. הכנסה משכירות עד 5,654 ₪ (נכון ל-2026) בחודש פטורה ממס, ומעל זה המחשבון מחשב מס של 10%. האינפלציה: 2.5% (נכון ל-2026) בשנה.
העלות המצטברת לאורך השנים
תרחיש ברירת המחדל, גבר בן 75. כל שורה הורצה במחשבון:
| שנים | שכירות | פיקדון 1 (שחיקה מלאה) | פיקדון 2 (שחיקה חלקית) |
|---|---|---|---|
| 5 | 1,576,899 ₪ | 1,737,845 ₪ | 1,676,420 ₪ |
| 10 | 3,361,015 ₪ | 3,529,044 ₪ | 3,406,194 ₪ |
| 12 | 4,138,666 ₪ | 3,894,604 ₪ | 4,114,584 ₪ |
| 15 | 5,379,578 ₪ | 4,462,109 ₪ | 5,085,174 ₪ |
| 20 | 7,663,397 ₪ | 5,463,472 ₪ | 6,387,812 ₪ |
בשנים הראשונות השכירות זולה יותר, כי במסלולי הפיקדון השחיקה מצטברת מהר. בפיקדון 1 השחיקה נגמרת אחרי 10 שנים, ומאז המסלול עולה רק את דמי האחזקה ואת התשואה שלא נצברת. מהשנה ה-11 הוא הזול מבין השלושה. בפיקדון 2 נשארת יתרה ליורשים: 2,477,393 ₪ אחרי 12 שנים, צמודה למדד.
מה משנה את התוצאה
אותם שלושה מסלולים, עלות מצטברת אחרי 15 שנה:
| התרחיש | שכירות | פיקדון 1 | פיקדון 2 | הזול בשנה הראשונה |
|---|---|---|---|---|
| תשואה חלופית 3.5% (אג"ח שקלי) | 5,379,578 ₪ | 3,497,684 ₪ | 3,417,774 ₪ | פיקדון 2, לאורך כל התקופה |
| תשואה חלופית 5.5% (אג"ח) | 5,379,578 ₪ | 4,048,784 ₪ | 4,370,574 ₪ | פיקדון 2; מהשנה ה-13 פיקדון 1 |
| תשואה חלופית 7% (כללי) | 5,379,578 ₪ | 4,462,109 ₪ | 5,085,174 ₪ | שכירות; מהשנה ה-11 פיקדון 1 |
| תשואה חלופית 9% (מניות) | 5,379,578 ₪ | 5,013,209 ₪ | 6,037,974 ₪ | שכירות; מהשנה ה-14 פיקדון 1 |
| בלי הכנסה משכירות | 6,455,494 ₪ | 5,538,024 ₪ | 6,161,089 ₪ | שכירות; מהשנה ה-11 פיקדון 1 |
| הכנסה של 8,000 ₪ משכירות | 4,906,175 ₪ | 3,988,706 ₪ | 4,611,771 ₪ | שכירות; מהשנה ה-11 פיקדון 1 |
ככל שהתשואה החלופית נמוכה יותר, הכסף שמושקע בפיקדון "עולה" פחות, ומסלולי הפיקדון זולים יותר. הכנסה מהשכרת הדירה מורידה את העלות בכל המסלולים באותו סכום, ולכן לא משנה את הסדר ביניהם.
כלל אצבע: מתי פיקדון זול משכירות
למשל, פיקדון של 1,837,000 ₪ שנשחק במשך 10 שנים זול ממסלול השכירות מהשנה ה-11. אחרי 15 שנה הפער הוא 917,469 ₪.
*בתשואה חלופית של 7%, ובתשלום חודשי במסלול השכירות שגבוה מדמי האחזקה במסלול הפיקדון בכ-18,500 ₪.מה המחשבון לא בודק
- תנאי החוזה. אופן חישוב השחיקה, אם על הסכום המקורי או על הסכום הצמוד, ומע"מ על השחיקה, תלויים בחוזה. המחשבון מחשב שחיקה על הסכום המקורי.
- מס על התשואה החלופית. התשואה שלא נצברת מחושבת ברוטו, לפני מס ודמי ניהול, בריבית פשוטה.
- מס על שכירות במסלול הפטור. מעל תקרת הפטור המחשבון מחשב מסלול של 10%. פטור חלקי לא נבדק.
- מעבר למחלקה סיעודית. עלויות סיעוד, ושינוי בתשלום כשהמצב משתנה, לא נכללים.
- עזיבה מוקדמת. החזר הפיקדון בעזיבה לפני סוף השחיקה תלוי בחוזה.
- הבטחת הפיקדון. עלות הבטוחה לפיקדון (ערבות, ביטוח או משכנתא) לא נכללת.
שאלות נפוצות
מה זה שחיקת פיקדון בדיור מוגן?
האם הפיקדון בדיור מוגן צמוד למדד?
מה עדיף בדיור מוגן, פיקדון או שכירות?
מה זו "תשואה שלא נצברת" על הפיקדון?
מה קורה לפיקדון בפטירה?
כמה עולה דיור מוגן בחודש?
מילון מונחים
- פיקדון
- סכום שמשלמים לבית הדיור המוגן בכניסה, ומוחזר בסוף, כולו או חלקו.
- שחיקה
- החלק מהפיקדון שהבית שומר לעצמו בכל שנה, לפי החוזה.
- דמי אחזקה
- התשלום החודשי במסלול פיקדון, על שירותים ותחזוקה.
- מסלול שכירות
- תשלום חודשי מלא בלי פיקדון.
- תשואה חלופית
- התשואה שהכסף של הפיקדון היה מרוויח בהשקעה.
- הצמדה למדד
- עדכון סכום לפי עליית מדד המחירים לצרכן.
להמשך
© 2026 פנסיותר® · אביחי אלקיים. פנסיותר® הוא סימן מסחר רשום (מס' 377271). הקוד, מבנה החישוב, הטקסטים והעיצוב של המחשבון מוגנים בזכויות יוצרים. אין להעתיק, לשכפל או להטמיע אותם, כולם או חלקם, ללא אישור בכתב. שימוש ללא אישור עלול לחשוף לתביעה לפי חוק זכות יוצרים, התשס"ח-2007, ופקודת סימני מסחר.
- חוק הדיור המוגן, התשע"ב-2012: השבת הפיקדון בתוספת עליית המדד, והשבה ליורשים. סיכום: כל-זכות, תשלום פיקדון לבית דיור מוגן.
- חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, ופקודת מס הכנסה סעיף 122: מיסוי הכנסה משכירות.