קבלו את הדוח המלא
הזינו פרטים ונשלח לכם את הדוח המפורט לוואטסאפ
הפרטים התקבלו!
מומחה מטעמנו יחזור אליכם בהקדם.
הדוח המפורט נפתח כעת על המסך 📄
לא הצלחנו להעביר את הפרטים כרגע
אפשר לנסות שוב בעוד רגע, או ליצור קשר ישירות בוואטסאפ.
איך המחשבון עובד
המחשבון משווה שתי דרכים להשקיע את אותו כסף. בדרך אחת קונים דירה להשקעה עם משכנתא, משכירים אותה ומוכרים בסוף התקופה. בדרך השנייה שמים את אותו הון בתיק השקעות. כל שקל שהדירה דורשת מהכיס, כשהשכירות לא מכסה את ההוצאות, מופקד גם בתיק באותה שנה. בסוף התקופה המחשבון משווה את הרווח נטו בשני הצדדים, אחרי מס ועלויות.
בדקנו את המחשבון
חישבנו ידנית את תרחיש ברירת המחדל: דירה נוספת ב-1,800,000 ₪, משכנתא של 50% ל-20 שנה בריבית 5%, שכירות של 5,250 ₪ בחודש במסלול 10%, החזקה ל-20 שנה, עליית מחירים של 2% בשנה ואינפלציה של 2.5%. כל שורה יצאה מדויקת ב-100%, עד רמת השקל הבודד.
| שורה | החישוב | חישוב ידני | המחשבון |
|---|---|---|---|
| מס רכישה | 1,800,000 × 8% (דירה נוספת) | 144,000 ₪ | 144,000 ₪ ✓ |
| עלויות הקנייה | מס רכישה, עו"ד 0.5% ותיווך 2% כולל מע"מ, וייעוץ משכנתא 8,000 | 205,100 ₪ | 205,100 ₪ ✓ |
| ההון ההתחלתי | הון עצמי 900,000 ועוד עלויות הקנייה | 1,105,100 ₪ | 1,105,100 ₪ ✓ |
| החזר משכנתא חודשי | 900,000 ₪, 5% בשנה, 240 תשלומים | 5,940 ₪ | 5,940 ₪ ✓ |
| תזרים בשנה הראשונה | שכירות 63,000 פחות מס 6,300, תחזוקה, תקופת חוסר שוכר, משכנתא וביטוחים | 20,204 ₪ מהכיס | 20,204 ₪ ✓ |
| מחיר המכירה | 1,800,000 × 1.02 בחזקת 20 | 2,674,705 ₪ | 2,674,705 ₪ ✓ |
| מס שבח | רווח של 598,701 ₪ פחות הצמדת בסיס העלות למדד (1,275,381 ₪): אין רווח ריאלי | 0 ₪ | 0 ₪ ✓ |
| ההון ההתחלתי בתיק | 1,105,100 × 1.0615 בחזקת 20 (7% פחות 0.85% דמי ניהול) | 3,645,873 ₪ | 3,645,873 ₪ ✓ |
בצד התיק נוספות גם ההפקדות של "הכסף מהכיס", כל אחת מהשנה שבה הופקדה. בצד הדירה, עודף שכירות בשנים המאוחרות מושקע ומניב תשואה.
איך משתמשים במחשבון
- הנכס. מחיר, גודל, דירה יחידה או נוספת, ומי המוכר.
- המימון והעלויות. אחוז המשכנתא, הריבית והתקופה, עו"ד ותיווך, שיפוץ, ייעוץ משכנתא ושמאות.
- השכירות. שכר הדירה, עלייתו בכל שנה, מסלול המס, תחזוקה והזמן בלי שוכר.
- התיק והתקופה. שנות ההחזקה, עליית מחירי הדירות, תשואת התיק, דמי הניהול ומסלול המס בתיק.
- התוצאה. הרווח נטו בכל צד, התשואה השנתית, נקודת האיזון וטבלה שנה אחרי שנה.
איך זה מחושב
מס הרכישה לפי המדרגות של דירה יחידה או דירה נוספת. מס השבח בדירה נוספת הוא 25% על הרווח הריאלי, ודירה יחידה פטורה ממנו. המס בתיק הוא 25% על הרווח הריאלי, או 15% על הרווח הנומינלי בתיקון 190. בשכירות, מסלול 10% ממסה את כל שכר הדירה, ובמסלול הפטור אין מס עד 5,654 ₪ (נכון ל-2026) בחודש. התקרה קפואה עד סוף 2027, והמחשבון מצמיד אותה לאינפלציה מ-2028.
הדירה מול התיק, לפי עליית המחירים
דירה נוספת ב-1,800,000 ₪, משכנתא של 50%, שכירות של 5,250 ₪, 20 שנה. התיק: תשואה של 7% ודמי ניהול של 0.85%. ההון שהושקע בשני הצדדים: 1,199,086 ₪. כל שורה הורצה במחשבון:
| עליית מחירים בשנה | רווח נטו, דירה | רווח נטו, תיק | הפער |
|---|---|---|---|
| -1% | 510,521 ₪ | 2,214,893 ₪ | 1,704,372 ₪ לטובת התיק |
| 1% | 1,213,269 ₪ | 2,214,893 ₪ | 1,001,623 ₪ לטובת התיק |
| 2% | 1,677,521 ₪ | 2,214,893 ₪ | 537,372 ₪ לטובת התיק |
| 3% | 2,236,815 ₪ | 2,214,893 ₪ | 21,923 ₪ לטובת הדירה |
| 4% | 2,770,594 ₪ | 2,214,893 ₪ | 555,702 ₪ לטובת הדירה |
בעלייה של 4% בשנה יש רווח ריאלי במכירה, ומס השבח הוא 138,798 ₪. בעליות נמוכות יותר הרווח במכירה נמוך מהצמדת בסיס העלות למדד, ואין מס שבח.
מה עוד משנה את התוצאה
אותה דירה, עליית מחירים של 2% בשנה. בכל שורה שינוי אחד מול ברירת המחדל:
| התרחיש | רווח נטו, דירה | רווח נטו, תיק | נקודת איזון |
|---|---|---|---|
| ברירת המחדל, 20 שנה | 1,677,521 ₪ | 2,214,893 ₪ | 2.96% |
| החזקה ל-10 שנים | 374,134 ₪ | 793,088 ₪ | 3.85% |
| החזקה ל-30 שנה | 4,215,012 ₪ | 4,740,110 ₪ | 2.52% |
| מסלול הפטור בשכירות | 1,743,023 ₪ | 2,151,564 ₪ | 2.75% |
| בלי משכנתא | 3,144,297 ₪ | 3,777,618 ₪ | 3.12% |
| דירה יחידה | 1,821,521 ₪ | 1,943,596 ₪ | 2.23% |
| תשואת תיק של 5.5% | 1,666,630 ₪ | 1,496,800 ₪ | 1.66% |
| תשואת תיק של 9% | 1,693,243 ₪ | 3,523,241 ₪ | 5.19% |
נקודת האיזון היא עליית המחירים השנתית שבה הרווח מהדירה שווה לרווח מהתיק. ככל שהתקופה ארוכה יותר, היא יורדת, כי עלויות הקנייה מתפרסות על יותר שנים. בדירה יחידה מס הרכישה נמוך והדירה פטורה ממס שבח, ולכן נקודת האיזון נמוכה יותר. בתיק המס משולם גם במקרה הזה.
כלל אצבע: מתי הדירה עוקפת את התיק
למשל, בדירה נוספת של 1.8 מיליון ₪ עם משכנתא של 50%, אחרי 20 שנה: בעלייה של 2% בשנה התיק מקדים ב-537,372 ₪, ובעלייה של 3% הדירה מקדימה ב-21,923 ₪.
*תשואת תיק של 7% לפני דמי ניהול, שכירות של 3.5% ממחיר הדירה בשנה, החזקה ל-20 שנה.מה המחשבון לא בודק
- בחירת מסלול המס בכל שנה. מסלול המס על השכירות נשאר אותו מסלול לכל התקופה. בפועל אפשר לבחור מסלול בכל שנת מס.
- תקרת הפטור אחרי 2027. המחשבון מצמיד את התקרה לאינפלציה מ-2028. העדכון בפועל ייקבע בחוק.
- מס בתיק בכל שנה. המחשבון ממסה את התיק רק במימוש, בסוף התקופה. תיק שנמכר ונקנה כל שנה משלם מס מוקדם יותר. את ההבדל הזה מראה מחשבון 9.
- ריבית משתנה ומסלולי משכנתא. המשכנתא מחושבת בריבית קבועה אחת לכל התקופה.
- תנאי הפטור בדירה יחידה. הפטור ממס שבח תלוי בתנאים שהמחשבון לא בודק.
- סיכון ונזילות. דירה אחת מרכזת סיכון בנכס אחד, ומכירה שלה לוקחת זמן. בתיק אפשר לפרק חלק מהכסף.
- מס יסף. מס יסף על הכנסה גבוהה, כולל רווחי הון ושבח, לא נכלל.
שאלות נפוצות
מה משתלם יותר, דירה להשקעה או תיק השקעות?
מה זה "כסף מהכיס" במחשבון?
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה?
איך מחושב מס השבח במחשבון?
מה ההבדל בין מסלול 10% למסלול הפטור בשכירות?
למה בדירה יחידה התיק משלם מס והדירה לא?
מילון מונחים
- מס רכישה
- מס שמשלם הקונה על רכישת דירה, לפי מדרגות. בדירה נוספת השיעור גבוה יותר.
- מס שבח
- מס על הרווח במכירת דירה. בדירה נוספת הוא מחושב על הרווח הריאלי.
- רווח ריאלי
- הרווח פחות עליית המדד על בסיס העלות.
- נקודת איזון
- עליית המחירים השנתית שבה הרווח מהדירה שווה לרווח מהתיק.
- כסף מהכיס
- ההפרש שמשלמים כשהשכירות לא מכסה את המשכנתא וההוצאות.
- שיעור מימון
- החלק ממחיר הדירה שממומן במשכנתא. בדירה נוספת עד 50%.
להמשך
© 2026 פנסיותר® · אביחי אלקיים. פנסיותר® הוא סימן מסחר רשום (מס' 377271). הקוד, מבנה החישוב, הטקסטים והעיצוב של המחשבון מוגנים בזכויות יוצרים. אין להעתיק, לשכפל או להטמיע אותם, כולם או חלקם, ללא אישור בכתב. שימוש ללא אישור עלול לחשוף לתביעה לפי חוק זכות יוצרים, התשס"ח-2007, ופקודת סימני מסחר.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: מס רכישה ומס שבח.
- חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990: תקרת הפטור ושחיקתה.
- פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], סעיפים 91 ו-122: מס רווח הון ומסלול 10% על שכר דירה.
- בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329: שיעור המימון המרבי בהלוואה לדיור.