| סוג הלוואה קיימת | יתרה (₪) | החזר חודשי (₪) | חודשים לסיום | מיועד לסילוק | |
|---|---|---|---|---|---|
|
התחייבויות חודשיות שיסולקו (מיועד לסילוק)
0 ₪
סה״כ החזרים חודשיים קיימים (נספר ב-DTI)
0 ₪
|
|||||
📊 ריביות ממוצעות בשוק —
—
📈 צפי המדד — תחזית חטיבת המחקר של בנק ישראל 🏦 בנק ישראל
—
🏦 הרכב סלי בנק ישראל
בנק ישראל מחייב כל בנק להציג ללקוח שלושה תמהילים אחידים לצד ההצעה שלו. המטרה: לאפשר השוואה של תפוחים לתפוחים בין הבנקים — אותו הרכב מסלולים, אותה תקופה, כך שההבדל היחיד שנותר הוא הריבית שכל בנק מציע. הסלים הם בסיס השוואה בלבד.
מחשבון המשכנתא של הריבית מול מחשבון משכנתא רגיל
אותה משכנתא (דוגמה 1 למטה): 1,500,000 ₪ ל-25 שנה, זוג עם הכנסה של 24,000 ₪ נטו, ושלושת הסלים האחידים של בנק ישראל.
מה מחשבון משכנתא רגיל לא מראה לכם
רוב מחשבוני המשכנתא מחשבים דבר אחד: החזר חודשי מסכום, ריבית ותקופה. המחשבון הזה בודק את כל העסקה, באותו סדר שהבנק בודק אותה:
| מחשבון החזר רגיל | המחשבון של הריבית | |
|---|---|---|
| אחוז מימון | לא נבדק | נבדק מול התקרה של בנק ישראל לכל סוג עסקה, ונעצר כשחורגים |
| הון עצמי | מחיר פחות משכנתא | כולל הוצאות נלוות: תיווך, עורך דין, שמאות, אגרות ומס רכישה |
| יכולת החזר | לא נבדקת | הכנסות מוכחות, חובות קיימים ויחס החזר מול רף ה-40% |
| ריביות | מזינים לבד | ממוצע בנק ישראל העדכני לפי מסלול ותקופה, ומרווח לפי אחוז המימון |
| תמהיל | מסלול אחד | עד 5 תמהילים, כל אחד עם כמה מסלולים |
| סלים אחידים | לא קיימים | שלושת הסלים של בנק ישראל בלחיצה |
| השוואה | לפי החזר חודשי | לפי העלות הכוללת עד סוף התקופה, וההחזר המרבי לאורך השנים |
| תוצרים | מספר אחד | לוח סילוקין, גרף לאורך השנים, דוח PDF ושמירת סימולציה |
איך משתמשים במחשבון
- הנכס: סוג העסקה, מחיר הנכס וסכום המשכנתא. אחוז המימון מחושב מיד.
- מימון: הכסף הפנוי שיש לכם וההוצאות הנלוות הרלוונטיות. התוצאה: ההון העצמי הסופי.
- לקוח וחובות: לווה אחד או שניים, שכיר או עצמאי, הכנסות נוספות והלוואות קיימות. התוצאה: יחס ההחזר.
- מחשבון המסלולים: בונים תמהילים או טוענים את הסלים האחידים, מעדכנים לריביות שקיבלתם מהבנקים, ומשווים.
אפשר גם לדלג ישר למחשבון המסלולים.
המגבלות של בנק ישראל שהמחשבון בודק
| מגבלה | מה קובעת ההוראה |
|---|---|
| אחוז מימון | עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית, עד 50% לדירה להשקעה |
| יחס החזר מהכנסה | הבנק לא מאשר הלוואה שההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה הפנויה. מעל 40% הבנק נדרש להקצות לה הון רב יותר, ולכן בפועל 40% הוא הרף שהבנקים עובדים לפיו. הלוואות שנשארו להן 18 חודשים או פחות לא נספרות |
| ריבית משתנה | עד שני שלישים מההלוואה בריבית משתנה. לפחות שליש בריבית קבועה |
| תקופה | עד 30 שנה |
| סלים אחידים | עם האישור העקרוני הבנק מציג שלושה תמהילים קבועים לצד ההצעה שלו, כדי שאפשר יהיה להשוות בין בנקים |
שלושת הסלים האחידים
| סל | הרכב |
|---|---|
| סל 1 | כולו בריבית קבועה לא צמודה |
| סל 2 | שליש קבועה לא צמודה, שליש פריים, שליש משתנה צמודה כל 5 שנים |
| סל 3 | חצי קבועה לא צמודה, חצי פריים |
הסלים הם בסיס להשוואה, לא המלצה: אותו הרכב ואותה תקופה, כך שההבדל בין הבנקים הוא רק הריבית. מבקשים מכל בנק את שלושת הסלים, מזינים את הריביות שקיבלתם בתמהילים 1 עד 3, ובודקים מי זול יותר לפי העלות הכוללת עד סוף התקופה.
שלוש דוגמאות מהמחשבון
כל הדוגמאות הורצו במחשבון ב-10/10/2026, עם הריביות שבגיליון: ממוצע בנק ישראל נכון ל-31/08/2026, פריים 5%, צפי מדד 2.5%. הריבית שתקבלו מהבנק תהיה שונה.
1. זוג שכירים, דירה ראשונה
דירה ב-2,000,000 ₪, משכנתא 1,500,000 ₪ (75%), הכנסה נטו 24,000 ₪, בלי חובות, 25 שנה. ההוצאות הנלוות (תיווך, עורך דין, שמאות, אגרות ומס רכישה) הן 61,570 ₪, ולכן מ-650,000 ₪ פנויים נשארים 588,430 ₪ להון העצמי.
| סל 1 | סל 2 | סל 3 | |
|---|---|---|---|
| החזר ראשון | 8,848 ₪ | 8,407 ₪ | 8,721 ₪ |
| החזר מרבי לאורך השנים | 8,848 ₪ | 10,645 ₪ | 8,721 ₪ |
| סך הכול עד סוף התקופה | 2,654,305 ₪ | 2,823,199 ₪ | 2,616,396 ₪ |
סל 2 הוא היקר מבין השלושה עד סוף התקופה. בגלל ההצמדה למדד ההחזר שלו מטפס ל-10,645 ₪, 44% מההכנסה, מעל רף ה-40%. לכן משווים תמהילים לפי העלות הכוללת וההחזר המרבי, לא לפי ההחזר הראשון.
2. עצמאי, לבד
דירה ב-1,600,000 ₪, משכנתא 1,200,000 ₪, רווח נקי של 216,000 ₪ בשנה (18,000 ₪ בחודש), הלוואת רכב של 1,500 ₪ בחודש עם 30 חודשים לסיום, 30 שנה.
| סל 1 | סל 2 | סל 3 | |
|---|---|---|---|
| החזר ראשון | 6,589 ₪ | 6,167 ₪ | 6,443 ₪ |
| החזר מרבי | 6,589 ₪ | 8,248 ₪ | 6,443 ₪ |
| סך הכול עד סוף התקופה | 2,372,159 ₪ | 2,548,641 ₪ | 2,319,357 ₪ |
הלוואת הרכב נספרת, כי נשארו לה יותר מ-18 חודשים. לכן ההחזר המרבי שהבנק יאשר הוא 5,700 ₪ (40% מההכנסה פחות הרכב), ושלושת הסלים עוברים אותו. מה אפשר לעשות: להקטין את המשכנתא, להגדיל את ההון העצמי, או לסלק את הלוואת הרכב לפני ההגשה. כאן אי אפשר לצרף אותה למשכנתא, כי המשכנתא כבר בתקרת ה-75%.
3. חד הורית, בודקת מחזור
דירה בשווי 1,800,000 ₪, יתרת משכנתא 900,000 ₪ (50% מימון), 22 שנה שנותרו, החזר נוכחי 4,100 ₪. הכנסה: שכר נטו 13,000 ₪ ומזונות 2,500 ₪.
| סל 1 | סל 2 | סל 3 | |
|---|---|---|---|
| החזר ראשון, 22 שנה | 5,547 ₪ | 5,301 ₪ | 5,474 ₪ |
| החזר ראשון, 30 שנה | 4,804 ₪ | 4,500 ₪ | 4,695 ₪ |
כאן המחשבון מראה שמחזור לא ישתלם לה: בריביות של היום כל הסלים יקרים מההחזר שלה, גם בפריסה ל-30 שנה. משכנתא ישנה בריבית נמוכה עדיף להשאיר. מחזור שווה בדיקה כשהריבית במשכנתא הקיימת גבוהה מהממוצע בשוק. את ההשוואה המדויקת מול המשכנתא הקיימת עושים במחשבון מחזור המשכנתא.
שלוש טעויות שעולות הכי הרבה
- משווים לפי ההחזר החודשי הראשון. תמהיל עם החזר ראשון נמוך יכול לעלות יותר לאורך השנים, בגלל הצמדה למדד ושינויי ריבית. ההשוואה הנכונה היא לפי העלות הכוללת.
- שוכחים את ההוצאות הנלוות. תיווך, עורך דין, שמאות ומס רכישה יורדים מההון העצמי. מי שלא מחשב אותם מגלה בסוף שחסר לו כסף לעסקה.
- מתכננים על הקצה של יחס ההחזר. יחס החזר של 40% משאיר מעט מרווח כשהמדד או הפריים עולים. הגרף במחשבון מראה איך ההחזר יכול לטפס לאורך השנים.
מה המחשבון לא עושה
- הריביות הן ממוצע שוק, לא הצעה. הריבית שתקבלו תלויה בבנק, בפרופיל שלכם ובנכס.
- לא נותן אישור. אישור עקרוני ואישור סופי נותן רק הבנק.
- הנחות על מדד ופריים. המחשבון משתמש בתחזית למדד ובריבית הפריים הנוכחית, ובפועל הם משתנים.
- שומר רק אצלכם. הנתונים נשמרים בדפדפן שלכם, ונשלחים רק אם תבחרו להשאיר פרטים.
שאלות נפוצות
כמה משכנתא אפשר לקחת?
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
מה זה יחס החזר?
מה ההבדל בין ריבית קבועה למשתנה?
מה זה הסלים האחידים?
על מה כדאי להשוות בין הצעות?
מילון מונחים
- אחוז מימון (LTV)
- סכום המשכנתא מתוך שווי הנכס.
- יחס החזר
- ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה.
- תמהיל
- החלוקה של המשכנתא בין מסלולים שונים.
- ריבית פריים
- ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. מסלול הפריים משתנה כשבנק ישראל משנה את הריבית.
- הצמדה למדד
- עדכון יתרת החוב לפי מדד המחירים לצרכן.
- לוח שפיצר
- החזר חודשי קבוע (לפני הצמדה ושינויי ריבית), שבתחילתו רובו ריבית.
- לוח קרן שווה
- החזר של אותו סכום קרן בכל חודש, ועליו הריבית על היתרה. ההחזר הראשון גבוה יותר משפיצר והוא יורד עם הזמן, ובסך הכול משלמים פחות ריבית.
- לוח סילוקין
- הפירוט של כל ההחזרים לאורך התקופה: קרן, ריבית והצמדה.
כלים קשורים
- בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, חוזר ח-06-2852, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 "מגבלות למתן הלוואות לדיור", 30/06/2026: אחוזי מימון, יחס החזר, ריבית משתנה, תקופה, 18 החודשים.
- בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, הוראת ניהול בנקאי תקין 451 "נהלים למתן הלוואות לדיור", נוסח 7/2022: הסלים האחידים (תוספת 5).
- בנק ישראל, הריבית הממוצעת על משכנתאות: הריביות שבדוגמאות, נכון ל-31/08/2026.