משכנתאוטו — מסלול המשכנתא האינטראקטיבי | הריבית

שלבי לקיחת משכנתא

בקצרה: הסדר, השלבים, התחנות

לקיחת משכנתא עוברת עשר תחנות: בדיקת כדאיות, איסוף מסמכים, בדיקת הנכס, אישור עקרוני, חתימת חוזה רכישה, שמאי מטעם הבנק, ביטוחים, רישום שעבוד, חוזה הלוואה בבנק ושחרור הכספים למוכר. הסדר קובע: את הנכס בודקים ואת האישור העקרוני מבקשים לפני שחותמים על חוזה הרכישה, כי אחרי החתימה העסקה מחייבת אתכם גם אם הבנק יאשר פחות.

מה קורה בכל תחנה במסלול המשכנתא

למה הסדר כאן שונה ממה שהבנקים מציגים

רוב המדריכים של הבנקים מתחילים את התהליך באישור עקרוני ומסיימים בחתימה ובקבלת הכסף. זה הסדר מנקודת המבט של הבנק. המשכנתאוטו בנוי מנקודת המבט שלכם, ולכן שלוש תחנות מופיעות בו לפני שהבנק נכנס לתמונה:

בדיקת כדאיות. שני מספרים שצריך לדעת על עצמכם, לא על הדירה: כמה הון עצמי יש לכם, ואיזה החזר חודשי אתם יכולים לשאת. הדירה שאפשר לקנות נקבעת לפי הנמוך מבין השניים.
בדיקת הנכס לפני החוזה. בדיקה שנעשית לפני החתימה היא כלי מיקוח: אפשר לדרוש תיקון, הנחה או לפרוש. אותה בדיקה אחרי החתימה היא בעיקר תיעוד.
אישור עקרוני לנכס הספציפי, לפני החוזה. אפשר לקבל אישור עקרוני גם אחרי החתימה, ורוב השוק עושה זאת כך. כשהמימון קרוב לתקרה, גילוי אחרי החתימה שהבנק מאשר פחות משאיר את הפער עליכם.

איך משתמשים במשכנתאוטו

המסלול נפתח מיד עם ברירת מחדל: שכיר, דירה ראשונה, ללא זכאות, דירה יד 2.
מדייקים את המסלול: ארבע שאלות (תעסוקה, דירה ראשונה, זכאות ממשרד הבינוי והשיכון, סוג נכס). רשימת המסמכים בכל תחנה משתנה לפי התשובות.
מסמנים במפה איפה אתם בתהליך. כל התחנות עד התחנה שסימנתם נפתחות לעיון.
עוברים תחנה אחר תחנה: בכל תחנה הסבר, המסמכים הנדרשים, בדיקות לפני החתימה וטיפ. לחיצה על מסמך פותחת הסבר עליו.
את המסמכים מסמנים בצ'ק ליסט המסמכים, שם הסימון נשמר.

אילו מסמכים מביאים: לפי סוג הלווה

	שכירים	עצמאיים
הכנסה	3 תלושי שכר אחרונים, טופס 106 לשנה האחרונה, דף חשבון עו"ש ל-3 חודשים	שומות או אישור רו"ח לשנתיים, אישור ניהול ספרים תקין, דפי חשבון עסקי ל-3 חודשים, דוחות רווח והפסד לשנתיים
לכולם	תעודת זהות עם ספח לכל לווה, תעודת נישואין או גירושין אם רלוונטי, אישור יתרות של חסכונות וקופות גמל (הון עצמי)
עם זכאות	תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון, ובדירה בהנחה גם אישור ועדת הזכאות והצהרת היעדר דירה

שכיר שהוא גם עצמאי מביא את שתי הרשימות. סוג הנכס מוסיף מסמכים משלו: נסח טאבו בדירה יד 2, ערבות בנקאית לפי חוק המכר בדירה מקבלן, היתר בנייה ותשריט מגרש בבית פרטי, ובמשק עזר ובנחלה חוזה חכירה ואישורים מרשות מקרקעי ישראל ומהאגודה. הרשימה המלאה, לפי הפרופיל שלכם, בצ'ק ליסט המסמכים.

שלוש טעויות שעולות הכי הרבה

חותמים על החוזה בלי מרווח. החוזה מחייב אתכם כלפי המוכר עוד לפני שהבנק אמר את המילה האחרונה. אם האישור העקרוני נמוך מהצפוי, או שהשמאי מעריך את הדירה בפחות ממחיר החוזה, את ההפרש משלימים מההון העצמי. מי שקרוב לתקרת המימון מבקש אישור עקרוני ובודק את השווי לפני החתימה.
לוקחים את הביטוח שהבנק מציע בלי להשוות. ביטוח חיים וביטוח מבנה הם תנאי למשכנתא, אבל אפשר להביא פוליסה חיצונית שעומדת בדרישות הבנק ומשועבדת לו. זו הוצאה חודשית לכל חיי ההלוואה, ולכן שווה לבדוק אותה כמו את הריבית.
עוברים את התהליך לבד כדי לחסוך. המשכנתא היא ההלוואה הגדולה בחיים של רוב המשפחות, וההבדלים בין הצעות של בנקים, בתמהיל ובריבית מצטברים לסכומים גדולים לאורך השנים. ליווי מקצועי עולה כסף, ולכן כדאי לבדוק מראש כמה הוא עולה ומה הוא כולל, ולהשוות את זה למה שאפשר לחסוך.

מה המשכנתאוטו לא עושה

לא מחשב סכומים. החזר חודשי, עלות כוללת והשוואת מסלולים: במחשבון המשכנתא של הריבית.
לא מגיש בקשה ולא מחליף את הבנק. אישור עקרוני ואישור סופי נותן רק הבנק.
רשימות המסמכים כלליות. הבנק יכול לבקש מסמכים נוספים לפי המקרה.
לא מתייחס למחזור משכנתא. למחזור יש מחשבון נפרד.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין אישור עקרוני לאישור סופי?

אישור עקרוני ניתן לפי הנתונים שמסרתם, לפני שהבנק בדק את המסמכים ואת הנכס. הבנק מחויב לתנאים שבו לתקופה מוגבלת, ובתנאי שהנתונים יתאמתו. האישור הסופי ניתן רק אחרי השמאות ובדיקת כל המסמכים.

כמה זמן הריבית באישור העקרוני שמורה?

לפי הוראת בנק ישראל, הבנק מחויב לשיעור הריבית שבאישור העקרוני לפחות 24 ימים. אחרי זה, אם האישור מוארך, הבנק רשאי לעדכן את הריבית.

כמה זמן לוקח כל התהליך?

מהאישור העקרוני ועד שחרור הכספים: בדרך כלל בין שבועיים, בתהליך פשוט, לארבעה עד חמישה שבועות, בתהליך מורכב. מה שמאריך את התהליך הוא אישורים שלא תמיד בהישג יד: בעיית רישום בטאבו, חתימה של עורך הדין של החברה המשכנת, או תיאום מול הבנק של המוכר כשיש על הדירה משכנתא קיימת. על בקשה לאישור עקרוני הבנק עונה בכתב תוך 5 ימי עסקים. הריבית באישור העקרוני שמורה 24 ימים. אפשר לעמוד בזה, אבל רק אם מגישים כל מסמך ברגע שמבקשים אותו. במקרים רבים מבקשים מהבנק הארכה, ובהארכה הבנק רשאי לעדכן את הריבית.

האם חייבים לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה דרך הבנק?

לא. הביטוחים הם תנאי לקבלת המשכנתא, אבל אפשר לרכוש אותם מחוץ לבנק, בפוליסה שעומדת בדרישות הבנק ומשועבדת לו. אפשר גם לעבור לביטוח חיצוני בכל עת, גם אחרי שהמשכנתא כבר נלקחה. הבנק חייב לציין את האפשרות הזו באופן בולט, ותוך 14 ימים להודיע אם הפוליסה החיצונית עונה על דרישותיו.

מה קורה אם השמאי של הבנק מעריך את הדירה בפחות ממחיר החוזה?

הבנק מממן לפי הנמוך מבין השניים. את ההפרש משלימים מההון העצמי, מעבר למה שתכננתם. לכן מי שקרוב לתקרת המימון בודק את השווי לפני החתימה.

כמה אחוז מימון אפשר לקבל?

לפי הוראת בנק ישראל: עד 75% מערך הדירה לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה להשקעה. בדירה במחיר מופחת, כמו מחיר למשתכן, יש כללים משלה לחישוב שווי הדירה, ולכן שיעור המימון מחושב אחרת.

מילון מונחים

אישור עקרוני: התחייבות מוגבלת בזמן של הבנק לתנאי הלוואה, לפי הנתונים שמסרתם.
שמאי מטעם הבנק: שמאי שהבנק שולח להעריך את הנכס. הבנק מממן לפי הנמוך מבין הערכתו למחיר החוזה.
הערת אזהרה: רישום בטאבו שמונע עסקה סותרת בנכס. בשלב הרישום נרשמת לטובת הבנק כבטוחה זמנית.
שטר משכנתא: המסמך שהופך את השעבוד לטובת הבנק לרשמי.
מכתב כוונות: מכתב של הבנק של המוכר, עם תוקף מוגבל, שמפרט כמה צריך להעביר אליו כדי לסלק את המשכנתא הקיימת.
בטוחה: מה שהבנק מקבל לטובתו אם ההלוואה לא תוחזר. במשכנתא: שעבוד הנכס.

כלים קשורים

מחשבון המשכנתא של הריביתהחזר חודשי, עלות כוללת והשוואת מסלולים צ'ק ליסט מסמכים למשכנתאכל המסמכים לפי הפרופיל שלכם, עם סימון שנשמר מחשבון מחזור משכנתאלמי שכבר יש משכנתא

שאלה על המשכנתא שלכם?

אביחי אלקיים · כלכלן, MBA

050-3817327 לשיחה בוואטסאפ

מקורות:

בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, הוראת ניהול בנקאי תקין 451 "נהלים למתן הלוואות לדיור", נוסח 7/2022: תוקף הריבית באישור עקרוני, תשובה תוך 5 ימי עסקים, ביטוח חיצוני.
בנק ישראל, חוזר ח-06-2540 "אישור עקרוני ושמירת שיעור הריבית", 16/11/2017.
המפקח על הבנקים והמפקח על הביטוח, הצהרת מדיניות על שיווק ביטוח חיים וביטוח מבנה אגב הלוואה לדיור, 20/02/2005.
בנק ישראל, חוזר ח-06-2852, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 "מגבלות למתן הלוואות לדיור", 30/06/2026: שיעורי המימון.