מחשבון מחזור משכנתא | הריבית

מחשבון מחזור משכנתא 2026

בקצרה: מתי מחזור משתלם

מחזור משתלם כשהחיסכון בתשלומים, בכסף של היום, גדול מכל העלויות: עמלת הפירעון המוקדם, העמלה התפעולית, פתיחת תיק, שמאות ורישום. עמלת ההיוון נגבית כשהריבית בשוק ירדה מאז שלקחתם, על מסלולים קבועים ועל מסלולים שהריבית בהם משתנה רק פעם בכמה שנים. המחשבון מחשב אותה לפי צו הבנקאות, ומראה את הרווח בערך נוכחי ואת החודש שבו הכסף חוזר.

השוואת עלות המחזור: עמלת פירעון מוקדם, נקודת איזון וחיסכון בערך נוכחי

📋 נתוני ההלוואות

הלוואה קיימת

🏦 בנק ממחזר

סוג משכנתא

רגילה משלימה

תאריך לקיחת ההלוואה

חלפו 5 שנים ו-4 חודשים

מסלולי ההלוואה הקיימת

#	סוג מסלול	סכום	יתרה (ח׳)	ריבית %	החזר / סה"כ

הלוואה חדשה

🏦 בנק ממוחזר

מדד שנתי צפוי (%)

מסלולי הצעת המחזור החדשה

#	סוג מסלול	סכום	תקופה (ח׳)	ריבית %	החזר / סה"כ

⚖️ עמלת פירעון מוקדם נתוני שוק — בנק ישראל

ריבית ממוצעת — לא צמוד

ריבית ממוצעת — צמוד

נתון מההלוואה הקיימת — אופציונלי

ריבית ממוצעת במועד נטילת ההלוואה

ההחלטות שלכם: משפיעות על העמלה

תאריך פירעון מתוכנן

נמסרה לבנק הודעה מוקדמת על הפירעון

📉 מה משפיע על העמלה

📌 סוג המשכנתא ומה זה משפיע

הבחירה הנוכחית: רגילה

עלויות מחזור נוספות

דמי פתיחת תיק (₪)

עלויות רישום (₪)

שומת מקרקעין (₪)

📊 דוח רווח והפסד של המחזור

התשלום היום ₪0

←

אחרי המחזור ₪0

🔒 הפירוט המלא, מסלול אחר מסלול, נפתח אחרי השארת פרטים

הפחתה חודשית₪0

פער התשלומים לכל התקופה (נומינלי)₪0

שחיקת ערך הכסף לאורך התקופה ₪0

שווי הפער בכסף של היום₪0

עמלת היוון (הפרשי ריבית)₪0

מתוכה: מסלולים משתנים, עד מועד השינוי הבא₪0

עמלה תפעולית₪0

עמלת אי-הודעה מוקדמת₪0

עמלת הפרשי מדד₪0

עלויות נלוות₪0

סה"כ עלויות מחזור₪0

הרווח האמיתי מהמחזור—

שיעור ההיוון — כרגע —, מתעדכן אוטומטית לפי הריבית של ההלוואה החדשה. אפשר לשנות ידנית:

הערך הנוכחי של שתי ההלוואות:

ההלוואה הקיימת—

ההלוואה החדשה—

נקודת האיזון התזרימית: — — החודש שבו החיסכון המצטבר בפועל מכסה את עלות המחזור. זהו מדד תזרימי ולא מהוון, ולכן הוא עונה על שאלה אחרת: מתי הכסף חוזר לכיס, לא כמה הרווחת.

השוואת סך תשלומים נומינלי תקפה רק כששתי ההלוואות באותה תקופה בדיוק. כשהתקופות שונות, ההפרש הנומינלי מודד בעיקר את אורך התקופה — ולכן הפסק-דין נקבע לפי הרווח בערך נוכחי.

🔒 הגרפים, לוחות הסילוקין והדוח המלא נפתחים אחרי השארת פרטים

חיסכון נטו צפוי

₪0

לאורך כל תקופת ההלוואה

🎯 מתי המחזור מתחיל להחזיר

📈 סך התשלומים

החישוב הוא הערכה לפי צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס"ב-2002, ולפי הנתונים שהוזנו. העמלה בפועל נקבעת בדוח הפירעון של הבנק.

דוח מחזור משכנתא

מחשבון מחזור של הריבית מול מחשבון מחזור רגיל

אותה משכנתא (דוגמה 1 למטה): 900,000 ₪ שנלקחו ב-2023, חצי בריבית קבועה של 6.3%, ומחזור לריביות של היום.

368 ₪ בחודשמחשבון מחזור רגיל: החיסכון שהוא מציג

56,985 ₪עמלת ההיוון שהוא לא מחשב

2,094 ₪המחשבון של הריבית: הרווח האמיתי, בכסף של היום

מה מחשבון מחזור רגיל לא מראה לכם

	מחשבון מחזור רגיל	המחשבון של הריבית
ההשוואה	ריבית מול ריבית, אותה יתרה ואותה תקופה	כל מסלול בנפרד, בתקופות שונות, צמוד ולא צמוד
עמלת פירעון מוקדם	לא נכללת, או אחוז משוער	מחושבת לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), מסלול אחר מסלול, עם ההפחתה לפי הוותק
מסלול משתנה כל כמה שנים	לא נכלל	עמלת היוון עד מועד שינוי הריבית הבא, בשורה נפרדת, וכמה חוסך פירעון ביום השינוי
עמלות נוספות	לא נכללות	תפעולית, אי הודעה מוקדמת, הפרשי מדד, פתיחת תיק, רישום ושמאות
איך מודדים חיסכון	הפרש בהחזר החודשי	רווח בערך נוכחי: כמה המחזור שווה בכסף של היום
מתי הכסף חוזר	לא מוצג	נקודת איזון: החודש שבו החיסכון המצטבר מכסה את העלות
ריביות השוק	מזינים לבד	הריבית הממוצעת של בנק ישראל לפי יתרת התקופה, לחישוב העמלה

איך משתמשים במחשבון

המשכנתא הקיימת: סוג המשכנתא (רגילה או משלימה), התאריך שבו נלקחה, וכל מסלול: סוג, יתרה, חודשים שנותרו וריבית.
הצעת המחזור: המסלולים שהבנק מציע: סוג, סכום, תקופה וריבית.
מתי פורעים: תאריך הפירעון, ואם נמסרה לבנק הודעה מוקדמת.
התוצאה: ההחזר היום מול אחרי המחזור, כל העמלות, הרווח בערך נוכחי ונקודת האיזון.

איך מחושבת עמלת הפירעון המוקדם

לפי צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002:

עמלה	מתי נגבית	איך מחושבת
עמלת היוון	כשהריבית הממוצעת בשוק ביום הפירעון נמוכה מהריבית שלכם	ההפרש בין שווי התשלומים שנותרו בריבית שלכם לבין שוויים בריבית הממוצעת. אם הריבית הממוצעת ביום שלקחתם הייתה נמוכה מהריבית שקיבלתם, ההשוואה היא גם אליה, והבנק גובה לפי הנמוכה מבין השתיים
ריבית משתנה		משתנה פעם בשנה או יותר (כמו פריים): אין עמלת היוון. משתנה פעם בכמה שנים (כמו כל 5 שנים): העמלה מחושבת רק עד מועד השינוי הבא. פירעון ביום שינוי הריבית: רק עמלה תפעולית
הפחתה לפי ותק, משכנתא רגילה	אחרי 3 שנים / אחרי 5 שנים	20% / 30% מעמלת ההיוון
הפחתה לפי ותק, משכנתא משלימה	אחרי שנה עד אחרי 4 שנים	10% עד 40%
עמלה תפעולית	לכל מסלול שנפרע	עד 60 ₪
עמלת אי הודעה מוקדמת	הודעה לבנק פחות מ-10 ימים מראש	0.1% מהסכום שנפרע. לא נגבית על סכום הלוואה חדשה שאותו בנק נותן לצורך הפירעון
עמלת הפרשי מדד	במסלולים צמודים, כשפורעים בין ה-1 ל-15 בחודש	מחצית מממוצע השינוי במדד ב-12 המדדים האחרונים, על הסכום שנפרע

ההודעה המוקדמת נמסרת בכתב, ולא יותר מ-45 ימים לפני מועד הפירעון.

מסלול משתנה כל 5 שנים: עמלה שמחשבון מחזור רגיל לא מחשב. דוגמה מהמחשבון: משכנתא מיוני 2023, חצי בפריים וחצי במשתנה כל 5 שנים צמודה ב-5.1%, 22 שנה. במחזור לריביות של היום, עמלת ההיוון על המסלול המשתנה: 9,950 ₪. פירעון ביום שינוי הריבית, בעוד 20 חודשים, חוסך אותה. המחשבון מציג את העמלה הזו בשורה נפרדת, ואת החיסכון שבפירעון ביום השינוי.

שלוש דוגמאות מהמחשבון

כל הדוגמאות הורצו במחשבון ב-10 ו-11/10/2026, על משכנתא של 900,000 ₪ עם 22 שנה שנותרו. ההצעה החדשה בריבית הממוצעת בשוק באותו יום. עלויות פתיחת תיק, רישום ושמאות לפי ברירת המחדל, ונמסרה הודעה מוקדמת.

1. ריבית קבועה גבוהה מ-2023

המשכנתא נלקחה במרץ 2023: חצי בריבית קבועה לא צמודה של 6.3%, חצי בפריים. הצעת המחזור: אותו מבנה, קבועה ב-4.84% ופריים ב-4.55%.

ההחזר החודשי	5,842 ₪ → 5,474 ₪, כלומר 368 ₪ פחות
עמלת היוון	56,985 ₪ (אחרי הפחתה של 20%)
רווח בערך נוכחי	2,094 ₪ בלבד
נקודת איזון	13 שנים ו-3 חודשים

מחשבון מחזור רגיל יציג לכם חיסכון של 368 ₪ בחודש, 97,272 ₪ לאורך התקופה. בפועל: 2,094 ₪

זה הרווח האמיתי, שהמחשבון של הריבית מציג. ההבדל: עמלת היוון של 56,985 ₪, ושחיקת ערך הכסף לאורך 22 שנה. לכן מחזור בודקים לפי הרווח בערך נוכחי, לא לפי ההחזר החודשי.

2. פריים מ-2023

אותו סכום ואותה תקופה, אבל כל המשכנתא הקיימת בפריים, במרווח גבוה: 5.3%. הצעת המחזור: פריים ב-4.55%. כמעט אותו חיסכון חודשי כמו בדוגמה 1, אבל בלי עמלת היוון.

ההחזר החודשי	5,781 ₪ → 5,401 ₪, כלומר 380 ₪ פחות
עמלת היוון	0 ₪ (פריים פטור)
רווח בערך נוכחי	61,865 ₪
נקודת איזון	4 חודשים

3. מאריכים כדי להוריד החזר

כמו דוגמה 2, אבל ההלוואה החדשה ל-30 שנה במקום 22.

ההחזר החודשי	5,781 ₪ → 4,587 ₪, כלומר 1,194 ₪ פחות
סך התשלומים	125,096 ₪ יותר
רווח בערך נוכחי	61,865 ₪, בדיוק כמו בדוגמה 2

ההחזר ירד פי שלושה יותר, אבל הרווח האמיתי לא השתנה בשקל. כל הרווח בא מהריבית הנמוכה. ההארכה רק פורסת את החוב על 8 שנים נוספות, ובסך הכול משלמים יותר. היא יכולה להיות נכונה כשצריך להוריד את ההחזר, אבל היא לא חיסכון.

שלוש טעויות שעולות הכי הרבה

מסתכלים רק על ההחזר החודשי. ההחזר יורד גם כשמאריכים את התקופה, וגם כשהעמלה אוכלת את כל החיסכון. מה שקובע הוא הרווח בערך נוכחי.
שוכחים את עמלת ההיוון. במסלולים קבועים, ובמסלולים שמשתנים פעם בכמה שנים, שנלקחו כשהריבית הייתה גבוהה, העמלה יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. את הסכום המדויק מבקשים מהבנק בדוח פירעון.
פורעים בלי הודעה מוקדמת. הודעה בכתב לבנק לפחות 10 ימים לפני הפירעון חוסכת את עמלת אי ההודעה.

מה המחשבון לא עושה

העמלה היא הערכה. העמלה בפועל נקבעת בדוח הפירעון של הבנק.
מועד שינוי הריבית מחושב לפי תאריך ההלוואה. אם המועד אצלכם שונה, מתקנים אותו ב-+ של המסלול המשתנה.
לא מתחשב בשינויי ריבית עתידיים במסלולים המשתנים, מעבר לתחזית המדד שהוזנה.
לא בודק אישור. הבנק החדש בודק את הבקשה, הנכס ויכולת ההחזר מחדש. לבדיקה הזו יש את מחשבון המשכנתא.
הדוח המפורט נפתח אחרי השארת פרטים. התוצאה המרכזית מוצגת לכולם.

שאלות נפוצות

מתי כדאי למחזר משכנתא?

כשהריבית בשוק נמוכה מהריבית שלכם, והחיסכון בתשלומים, בערך נוכחי, גדול מכל העלויות. בפריים אין עמלת היוון, ולכן שם החיסכון מגיע מהר. במסלולים קבועים, ובמסלולים שמשתנים פעם בכמה שנים, צריך לבדוק את העמלה.

כמה עולה מחזור משכנתא?

עמלת ההיוון במסלולים הקבועים, עמלה תפעולית לכל מסלול, ועלויות של פתיחת תיק, רישום ושמאות. בדוגמאות למעלה העלויות בלי עמלת היוון היו כ-1,400 ₪, ועמלת ההיוון במסלול קבוע מ-2023 הגיעה לכ-57,000 ₪.

מה זו עמלת היוון?

פיצוי לבנק על הריבית שהוא מפסיד, כשמחזירים לו מוקדם הלוואה בריבית שגבוהה מהריבית בשוק היום. היא מחושבת לפי צו הבנקאות, ויורדת ככל שעבר יותר זמן מאז שלקחתם את ההלוואה.

האם יש עמלת פירעון על פריים ועל ריבית משתנה?

על פריים, ועל כל מסלול שהריבית בו משתנה פעם בשנה או יותר, אין עמלת היוון. במסלול שמשתנה פעם בכמה שנים, כמו כל 5 שנים, יש עמלת היוון עד מועד השינוי הבא, ופירעון ביום השינוי עצמו פוטר ממנה. העמלה התפעולית נגבית תמיד, ובמסלולים צמודים גם עמלת הפרשי מדד.

איך מקטינים את עמלת הפירעון?

מוסרים לבנק הודעה בכתב לפחות 10 ימים מראש, ובוחרים את מועד הפירעון: במסלולים צמודים, פירעון אחרי ה-15 בחודש חוסך את עמלת הפרשי המדד; במסלול משתנה, פירעון ביום שינוי הריבית חוסך את עמלת ההיוון; וההפחתה לפי ותק גדלה אחרי 3 ו-5 שנים.

מה זה ערך נוכחי, ולמה הוא חשוב במחזור?

שקל שתחסכו בעוד 15 שנה שווה פחות משקל היום. הערך הנוכחי מתרגם את כל החיסכון העתידי לכסף של היום, וכך אפשר להשוות אותו לעמלות שמשלמים היום. זה גם מה שמונע לטעות במחזור שמאריך את התקופה.

מילון מונחים

מחזור משכנתא: לקיחת משכנתא חדשה כדי לפרוע את הקיימת, באותו בנק או בבנק אחר.
פירעון מוקדם: החזרת המשכנתא, כולה או חלקה, לפני הזמן.
עמלת היוון: העמלה על פירעון מוקדם כשהריבית שלכם גבוהה מהריבית בשוק.
משכנתא משלימה: הלוואה נוספת לצד הלוואה מוכוונת, למשל זכאות. ההפחתות בעמלה שונות משל משכנתא רגילה.
ערך נוכחי: השווי של תשלומים עתידיים בכסף של היום.
לוח שפיצר: החזר חודשי קבוע (לפני הצמדה ושינויי ריבית), שבתחילתו רובו ריבית.
לוח קרן שווה: החזר של אותו סכום קרן בכל חודש, ועליו הריבית על היתרה. ההחזר הראשון גבוה יותר משפיצר והוא יורד עם הזמן, ובסך הכול משלמים פחות ריבית.
פרי פסו (Pari Passu): משכנתא בדרגה שווה לשני מלווים. אפשר לשעבד דירה לשני גופים, בדרגות שונות או באותה דרגה. במחזור חלקי, כשבנק אחד מסכים לחלוק את הבטוחה עם בנק אחר, חלק מההלוואה שייך לכל בנק, והשעבוד רשום לשניהם בדרגה שווה. אם הנכס ממומש, כל בנק מקבל חלק יחסי לגובה החוב שלו.
נקודת איזון: החודש שבו החיסכון המצטבר בתשלומים מכסה את עלויות המחזור.
דוח פירעון: המסמך שהבנק מוציא עם הסכום המדויק לפירעון, כולל העמלות.
מכתב כוונות: מסמך מבעל השעבוד הקיים על הנכס, בדרך כלל הבנק או חברת הביטוח שנתנו את המשכנתא. כתוב בו שאם תשולם לו יתרת החוב שמפורטת במכתב עד התאריך שנקבע בו, הוא לא יתנגד להסרת השעבוד שרשום לטובתו. במחזור לבנק אחר, הבנק החדש נשען על המכתב הזה כדי לפרוע את המשכנתא הישנה ולרשום שעבוד חדש.
מכתב החרגה: מכתב מבעל השעבוד על הנכס, שבו הוא מאשר שחלק מסוים מהנכס המשועבד לו לא נכלל בשעבוד.

כלים קשורים

מחשבון המשכנתא של הריביתבונים את התמהיל החדש ובודקים יכולת החזר משכנתאוטוכל שלבי לקיחת משכנתא צ'ק ליסט מסמכים למשכנתאכל המסמכים לפי הפרופיל שלכם

שאלה על המחזור שלכם?

אביחי אלקיים · כלכלן, MBA

050-3817327 לשיחה בוואטסאפ

מקורות:

צו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב-2002, נוסח משולב עם תיקון התשע"ד: כל כללי העמלה.
בנק ישראל, הריבית הממוצעת על משכנתאות: הריביות בדוגמאות, נכון ל-31/08/2026.